УЧАСТИЕ ДЕТЕЙ В ПРИВАТИЗАЦИИ
Те, кто занимался сделками с недвижимостью,
куплей или продажей, знает, что один из самых ще-
петильных моментов —соблюдение прав детей. За-
кон в этом отношении строг, и при приватизации
жилья нужно обязательно учитывать все нюансы,
связанные с несовершеннолетними.
По закону к несовершеннолетним относятся
граждане РФ, которые не достигли 18 лет, то есть
еще не обладающие полной дееспособностью (спо-
собностью своими действиями приобретать и осуще-
ствлять гражданские права, создавать для себя граж-
данские обязанности и исполнять их).
Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на
две категории: малолетние (до 14 лет) и несовер-
шеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из
этих возрастных периодов характерен разный объем
дееспособности. Так, интересы малолетних детей
представляют родители, если их нет —усыновители
или опекуны.
Ситуация
В квартире прописаны 8 человек (родители,
дочь с ребенком 14 лет, сын с женой и двумя
детьми возрастом 1 и 4 года). Семья желает
провести приватизацию только на родите-
лей. Возможен ли такой вариант?
Категорически нет! Дети до 18 лет не могут от-
казаться от участия в приватизации, значит, они
будут сособственниками квартиры в любом слу-
чае. А старшие члены семьи (дочь, сын и невест-
ка) вправе отказаться от участия в приватизации.
Дети старше 14 лет могут самостоятельно совер-
шать ряд сделок, но чаще всего сделки совершаются
все же с согласия родителей либо усыновителей (по-
печителей) .
В некоторых случаях ребенок становится полно -
стью дееспособным до достижения 18 лет. Так, на-
пример, если он вступает в брак до этого возраста,
он считается полностью дееспособным со времени
регистрации брака, причем остается таковым и в
случае расторжения брака.
Дети, достигшие 16 лет, могут быть объявлены
полностью дееспособными, если они работают по тру-
довому договору или занимаются предпринимательс-
кой деятельностью (юридически это называется эман-
сипацией). Решение об этом принимается органом
опеки и попечительства при согласии обоих родителей
или законных представителей либо по решению суда,
если родители или опекуны такого согласия не дают, а
ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспо-
собным и имеет для этого все основания.
Приватизировать квартиру или комнату можно,
если на это есть согласие всех совместно проживаю-
щих совершеннолетних членов семьи. Но дети до
18 лет в обязательном порядке включаются в дого-
вор о приватизации, если они прописаны в квартире
или комнате, независимо от того, проживают они в
ней или отдельно. Когда в семье есть несовершен-
нолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их со-
гласие на включение в договор о приватизации.
Дело в том, что сначала Закон РФ О привати-
зации жилищного фонда в РФ не содержал этой
нормы, и это грубо нарушало права несовершенно-
летних. В ст. 7 упомянутого закона о приватизации
говорилось, что передача жилья в собственность
оформляется договором, нотариального удостовере-
ния которого не требуется, и не было указано, какие
лица должны включаться в число собственников. С -
16 августа 1994 г. вступили в силу изменения в за-
кон, которые защитили права детей.
Жилые помещения, в которых проживают ис-
ключительно дети в возрасте до 14 лет, передают-
ся им в собственность по заявлению родителей, усы-
новителей, опекунов с предварительного согласия
органов опеки и попечительства либо по инициати-
ве этих органов.
Квартиры, где проживают исключительно несо-
вершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, пере-
даются им в собственность по их заявлению с согла-
сия родителей, усыновителей, попечителей и органов
опеки и попечительства.
Когда родители умерли, а в квартире остались
проживать исключительно дети, по заявлению ор-
ганов опеки и попечительства или других законных
представителей в течение трех месяцев оформляется
договор передачи этого помещения в собственность
детей. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он
будет оформлять договор самостоятельно, но с раз-
решения органов опеки и попечительства или дру-
гих законных представителей.
Как уже говорилось, исключение в общем пра-
виле приватизация разрешена один раз сделано
только для несовершеннолетних. Дети, ставшие соб-
ственниками занимаемого жилья в порядке его при -
ватизации, сохраняют право на однократную бес-
платную приватизацию жилого помещения после
достижения ими совершеннолетия. То есть, когда
человеку исполнится 18 лет, он может один раз
приватизировать жилье независимо от того, прини-
мал ли он участие (например с родителями) в при-
ватизации квартиры до 18 лет.
Поскольку в 1992—994 гг. дети в состав соб-
ственников квартиры не включались, покупателям
квартир, приватизированных в этот период, следует
быть очень осторожными. В случаях, когда на мо-
мент приватизации в квартире проживали несовер-
шеннолетние и они не были включены в число соб-
ственников, сделка может быть оспорена в суде. При
рассмотрении споров, касающихся приватизации,
проведенной с нарушением прав несовершеннолет-
них, суды, как правило, признают такие сделки не-
действительными .
Ситуация
В 1991 г. квартира была приватизирована
только на родителей, которые не включили
в приватизацию своих двух несовершеннолет-
них детей. Могут ли дети теперь, по дости-
жении 18 лет, потребовать переприватиза-
ции квартиры на всех?
Дело в том, что родители в 1991 г. и не могли бы
сделать по-другому. Закон РФ О приватизации
жилищного фонда в РФ, принятый в 1991 г., в
первой редакции не содержал статьи об обяза-
тельном участии детей. Изменения были внесены
только в 1998 г. Сейчас дети могут потребовать
признать состоявшуюся приватизацию недей-
ствительной через суд и заново приватизировать
квартиру, только при условии, что они в ней про-
писаны.
Рекомендуется проверить, были ли при привати-
зации включены в число собственников несовершен-
нолетние дети, проживающие совместно с собствен-
никами помещения на момент приватизации. Если
этого не было сделано, следует выяснить, есть ли
предварительное разрешение органов опеки и попе-
чительства на отказ указанных лиц от приватизации.
Это одна из причин, по которой квартиры нужно
покупать через агентства недвижимости, обеспечи-
вающие юридическую проверку чистоты кварти-
ры.
В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру,
приватизированную после августа 1994 г., проследи-
те, чтобы в число собственников были включены не-
совершеннолетние дети, проживающие отдельно от
нанимателя, но имеющие право пользования поме-
щением (прописанные или выписанные, но облада-
ющие правом вернуться: находящиеся в специальных
лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в ино-
городних (заграничных) командировках и т. п.).
Приватизация, при которой в число собственни-,
ков не были включены несовершеннолетние и нет
предварительного разрешения органов опеки и по-
печительства на отказ, признается недействительной,
поскольку не соответствует требованиям закона. При
этом иск о применении последствий недействитель-
ности сделки может быть предъявлен в течение де-
сяти лет!
Процедура приватизации