МИНУСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
Собственность на недвижимое имущество дает не
только права и преимущества владельцу квартиры или
комнаты, но и накладывает на него определенные обя-
занности. Их соблюдение может стать серьезным
контраргументом в отношении того, проводить или не
проводить приватизацию жилья. Конечно, у отдель-
ных категорий граждан после приватизации остается
возможность снова передать полученную собствен-
ность во владение муниципалитету (этой процедуре
будет посвящена отдельная глава). Но все же до того,
как приступить к приватизации, вы должны тщатель-
но взвесить все за и против и решить для себя,
хотите ли вы стать собственником квартиры.
•Собственник квартиры, в отличие от нанимате-
ля, арендующего площадь у муниципалитета по дого-
вору социального найма, в полной мере несет ответ-
ственность за риск порчи или гибели принадлежащего
ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него при-
чинам. Если это случится, вам никто не компенсирует
стоимость квартиры и не предоставит взамен новое
жилье. Например, в результате пожара, взрыва газа
или другого несчастного случая ваша квартира станет
непригодной для проживания, —решать проблему, где
жить и что делать с испорченной или разрушенной
квартирой, придется вам самим.
Однако если квартира или комната стала непри -
годной для проживания в результате чрезвычайных
обстоятельств, при этом она является для вас един-
ственным местом жительства, государство или му-
ниципалитет обязаны предоставить собственнику
жилое помещение из маневренного фонда, который
специально предназначен для таких ситуаций. Та-
кое жилье предоставляется временно, до тех пор,
пока владельцу пострадавшей квартиры не будет
компенсирована ее стоимость или предоставлено
жилье по договору социального найма. К сожале-
нию, что такое чрезвычайные обстоятельства в за-
конодательстве по отношению к данной ситуации не
указано. Согласно Федеральному Закону РФ О за-
щите населения и территорий от чрезвычайных си-
туаций природного и техногенного характера, к
чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и
катастрофы стихийного или иного бедствия, которые
влекут за собой существенные имущественные поте-
ри, значительный вред окружающей природной сре-
де, человеческие жертвы. Понятно, что взрыв или
пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям
не относятся. Законодательство не устанавливает
также процедуру и методику расчета компенсации,
которая должна быть выплачена владельцу пост-
радавшей недвижимости.
Самая надежная гарантия того, что в случае не-
счастья вы не останетесь на улице, —оформление
страхового полиса на квартиру. Вы можете застра-
ховать свое жилье от любых непредвиденных обсто -
ятельств, на любую сумму (в пределах рыночной
стоимости квартиры) и сроки. Вам придется при-
выкнуть к капиталистическим отношениям —никто
не позаботится о вас кроме вас самих.
•Как собственник вы обязаны поддерживать
жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за
свой счет при необходимости вы должны осуществ-
лять не только косметический, но и капитальный
ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допу-
стить ее разрушения.
•Владельцы приватизированных квартир одно-
временно являются и сособственниками общего инже-
нерного оборудования дома, мест общего пользования
(подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных
помещений), придомовых территорий. Поэтому вы
должны участвовать (соразмерно принадлежащей
доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего
имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных пла-
тежей в отношении такого имущества.
Если приватизированная квартира расположе-
на в доме —памятнике истории и культуры, ее вла-
делец обязан соблюдать закон по охране памятников
истории и культуры. То есть вы не можете прово-
дить перепланировки, замены декоративных элемен-
тов дома, капитальный ремонт без согласования с
органами по охране памятников истории и культу-
ры. Кроме того, вы обязаны поддерживать здание
(вместе с другими собственниками квартир, распо-
ложенных в доме) в хорошем состоянии.
•По новому жилищному законодательству, если
многоквартирный дом признан аварийным, обязан-
ность по его сносу ложится на собственников квар-
тир или комнат. То есть владельцы жилья должны
за свой счет снести дом, при этом у них остается
право собственности на часть земельного участка,
соразмерную их доле в общем имуществе дома (ис-
ходя из площади квартиры или комнаты). А это зна-
чит, что собственники могут распоряжаться землей
любым образом: построить новый дом, продать по
более высокой цене. Выгоды от этого очевидны, если
стоимость земельного участка значительно превы-
шает стоимость квартиры.
В тех случаях, когда собственники не могут сами
снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом
право собственности на земельный участок под до -
мом утрачивается.
С согласия собственников муниципалитет (или
государство) может выкупить квартиры или предо-
ставить собственникам взамен другое жилье, зачтя
его стоимость в выкупную цену. Выкупная цепа
складывается из рыночной стоимости квартиры и
всех убытков, связанных с поисками нового жилья,
переездом, временным проживанием в другой квар-
тире, оформлением в собственность новой кварти-
ры, упущенной выгоды.
Когда собственники не согласны с решением об
изъятии квартиры в связи с расселением, с выкуп-
ной ценой или другими условиями выкупа, орган
местного самоуправления, принявший решение о
расселении, в течение двух лет с момента направле-
ния уведомления об изъятии жилого помещения
может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока
не будет достигнуто соглашение или принято судеб-
ное решение о выкупе жилья, собственники могут
владеть, пользоваться и распоряжаться своими квар-
тирами по своему усмотрению, производить необхо-
димый ремонт (можно отремонтировать вышедшее
из строя сантехническое оборудование или электро-
проводку, стоимость ремонта будет включена в вы-
купную цену).
•Наконец, еще один минус —как собственник
недвижимости вы должны платить на нее налог. На
данный момент ставки налога устанавливаются в
процентах от инвентаризационной стоимости жилья
(указана в техническом паспорте на жилое помеще-
ние). Действует специальная сетка для расчета на-
лога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то
ставка налога не может превышать 0,1% от инвен-
таризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс.
руб.—0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб.—от 0,3 до
2%. То есть на сегодняшний день налог на имуще-
ство (квартиру или комнату) относительно неболь-
шой, платится один раз в год. Но, вполне возмож-
но, что уже в ближайшие годы и налоговые ставки,
и базу, от которой налог рассчитывается, пересмот-
рят явно не в сторону снижения. Налог будет исчис-
ляться с рыночной стоимости квартиры (методику
ее определения еще полностью не разработали, и на
первом этапе возможны спорные ситуации), кото-
рая может в десятки раз превышать инвентаризаци -
онную стоимость. Соответственно, в десятки раз
может увеличиться налог.
Но отказываться от приватизации из-за сверх-
больших налогов не стоит —ведь преимуществ все
же от ее проведения больше, чем недостатков.