11.1.2. Особенности разрешения споров о местоположении земельного участка, выделяемого в счет доли в праве общей собственности
В случае поступления возражений от участников долевой собственности споры о
местоположении земельного участка, выделяемого в счет доли в праве общей собственности, и
размере компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур. Данное
положение свидетельствует о введении законодателем предварительной несудебной процедуры
рассмотрения земельных споров, возникших по вопросу о местоположении и границах земельного
участка, образуемого путем выделения в натуре доли в праве общей собственности. Детализация
данного положения, однако, отнесена к ведению субъектов РФ.
Примером установления подробного порядка согласительных процедур является Закон
Воронежской области "О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного
назначения в Воронежской области". Согласно этому Закону согласительные процедуры,
применяемые при разрешении споров между участниками долевой собственности о
местоположении выделяемых земельных участков в счет земельных долей и установленные,
включают в себя следующие две стадии:
1) проведение участниками долевой собственности переговоров;
2) проведение участниками долевой собственности согласительных процедур с участием
уполномоченного органа.
Переговоры проводятся в сроки и в порядке, которые определяются участниками долевой
собственности самостоятельно. В случае принятия участниками долевой собственности
согласованного решения оформляется протокол, который составляется и подписывается всеми
участниками переговоров в день проведения таких переговоров.
В случае недостижения согласованного решения о местоположении выделяемого
земельного участка путем переговоров либо уклонения одной из сторон спора от участия в
переговорах участники долевой собственности, желающие выделить земельный участок, в
течение десяти календарных дней вправе обратиться в уполномоченный орган с просьбой
провести согласительные процедуры по рассмотрению спора о местоположении выделяемого
земельного участка.
Для разрешения данного спора с участием уполномоченного органа участники долевой
собственности обязаны представить в уполномоченный орган:
1) заявление о проведении согласительных процедур с участием уполномоченного органа;
2) копии правоустанавливающих документов в отношении земельных долей, в счет которых
их собственники намереваются выделить земельный участок (земельные участки);
3) копию (выписку) из решения общего собрания участников долевой собственности об
утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка,
предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет
земельных долей в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" (при наличии такого решения);
4) доказательства письменного извещения участником долевой собственности, желающим
выделить земельный участок в счет земельной доли, остальных участников долевой
собственности, в том числе копии почтовых уведомлений о вручении писем или публикации
соответствующего сообщения в газете "Коммуна", являющейся средством массовой информации
опубликованию подлежат все сообщения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного
назначения;
5) доказательства обращения к участникам долевой собственности о проведении первой
стадии согласительных процедур - переговоров и уклонения другой стороны спора от проведения
переговоров.
При подготовке к рассмотрению спора участников долевой собственности о местоположении
выделяемого земельного участка уполномоченный орган вправе потребовать у данных участников
долевой собственности представления дополнительных документов, необходимых для
рассмотрения спора.
В течение тридцати календарных дней со дня поступления указанных в настоящей статье
документов уполномоченный орган проводит совместное рассмотрение данного спора с участием
всех заинтересованных лиц или их представителей.
При подготовке к рассмотрению спора уполномоченный орган вправе в соответствии с
действующим законодательством обращаться за разъяснениями в территориальный орган
Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, привлекать должностных лиц органа
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, научные и иные организации,
ученых и специалистов.
Уведомление о рассмотрении уполномоченным органом данного спора направляется
участникам долевой собственности почтовым отправлением.
По результатам рассмотрения спора о местоположении выделяемого земельного участка с
участием уполномоченного органа принимается согласованное решение, которое подписывают
все участники рассмотрения спора.
В случае недостижения согласованного решения по спору о местоположении выделяемого
земельного участка либо уклонения одной из сторон от участия в рассмотрении спора (при ее
надлежащем уведомлении) участники долевой собственности в соответствии с действующим
законодательством вправе обратиться в суд.
По смыслу части 4 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного значения" использование досудебного порядка урегулирования спора
является обязательным условием, а несоблюдение его, видимо, должно влечь отказ суда в
принятии дела к рассмотрению. Соблюдение согласительных процедур предполагает наличие их
законодательной регламентации в соответствующем субъекте РФ. Отсутствие же конкретных
законодательных установлений по данному вопросу означает возможность разрешить спор в
судебном порядке и без предварительного использования согласительных процедур.
В то же время до принятия субъектами РФ порядка проведения согласительных процедур по
разрешению споров о местоположении выделяемого земельного участка и размера компенсации
может применяться способ их разрешения, предложенный указанными Методическими
рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей.
В соответствии с Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет
земельных долей (утверждены Научно-техническим советом Министерства сельского хозяйства
РФ (Протокол N 3 от 23 января 2003 года)) споры о местоположении земельного участка и размере
компенсации разрешаются создаваемой по инициативе участников долевой собственности
согласительной комиссией с привлечением в нее представителей сельской администрации,
администрации сельскохозяйственной организации и районного комитета по земельным ресурсам
и землеустройству. При необходимости в состав согласительной комиссии могут быть приглашены
и представители других общественных организаций и государственных органов.
Персональный состав согласительной комиссии утверждается органом местного
самоуправления, осуществляющим функции на территории муниципального образования по месту
нахождения соответствующего земельного участка.
Согласительная комиссия создается на постоянной основе сроком на один год. Заседания
согласительной комиссии проводятся по мере поступления заявлений, но не реже одного раза в
месяц.
Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности,
пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в
согласительную комиссию.
В заявлении указываются состав возражений, поступивших от участников долевой
собственности, и обоснование причин несогласия с ними (форма Ф-11). К заявлению прилагаются:
- документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;
- выкопировка на испрашиваемый земельный участок;
- акт оценки земельного участка, выделяемого в счет земельной доли;
- расчеты размера компенсации.
Согласительная комиссия в двухнедельный срок с даты поступления заявления запрашивает
у возражающей стороны следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности на земельную долю;
- обоснование причин несогласия с местоположением земельного участка, выделяемого в
счет земельной доли, и размером компенсации.
В случае рассмотрения споров по размеру компенсации согласительная комиссия
информирует возражающую сторону о юридических адресах независимых оценщиков, имеющих
право на проведение земельно-оценочных работ, и обязывает ее провести в месячный срок за
свой счет оценку того же земельного участка для определения его рыночной стоимости и расчета
размера компенсации.
В случае непроведения в установленные сроки без уважительных причин (болезнь и форс-
мажорные обстоятельства) указанных работ согласительная комиссия принимает решение в
пользу заявителя.
Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится в соответствии с
Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласительная комиссия рассматривает материалы по расчету размеров компенсационных
выплат, предоставленные обеими сторонами, с привлечением независимого эксперта,
кандидатура которого может утверждаться субъектом РФ, и принимает соответствующее решение
в присутствии всех заинтересованных сторон, являющееся рекомендательным для всех
участников спора. При несогласии одной из сторон неурегулированный спор рассматривается в
суде.
В случае рассмотрения споров по местоположению земельного участка, выделяемого в счет
земельной доли, согласительная комиссия запрашивает у администрации сельскохозяйственной
организации материалы по определению на местности границ, находящихся в общей
собственности земельных участков, разрабатываемых в соответствии со статьей 17 Федерального
закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Положения о проведении
территориального землеустройства (утверждено Постановлением Правительства РФ от 7 июня
2002 года N 396) с учетом требований статьи 14 указанного Федерального закона и статьи 209 ГК
РФ.
Порядок, содержание и требования к разработке, рассмотрению и согласованию материалов
по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков,
устанавливаются федеральным органом исполнительной власти в сфере кадастрового учета
недвижимости.
В случае отсутствия материалов по определению на местности границ, находящихся в
общей собственности земельных участков, рассмотрение споров о местоположении земельного
участка приостанавливается до завершения работ по определению на местности границ
земельных участков, находящихся в общей собственности.
В зависимости от содержания возражений к местоположению выделяемого земельного
участка согласительная комиссия при необходимости инициирует проведение экспертиз
обоснованности претензий в соответствующих государственных органах.
На основании полученных заключений экспертов согласительная комиссия принимает
соответствующее рекомендательное решение в присутствии всех заинтересованных сторон,
оформляет его в виде заключения, которое подписывается всеми членами согласительной
комиссии и под личную роспись выдается участнику долевой собственности, осуществляющему
выдел земельного участка в счет земельной доли, и возражающей стороне.
В случае несогласия с рекомендациями согласительной комиссии споры о местоположении
земельного участка, выделяемого в счет земельной доли в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешаются в суде.
В случае, если выделение участка в счет доли в праве общей собственности оказывается
невозможным в силу обстоятельств, предусмотренных законом (например, когда это может
привести к нарушению установленных законодательством требований к минимальному размеру
участка), участник долевой собственности получает право на компенсацию, соразмерную
стоимости принадлежащей ему доли.