8.2. Арендная плата
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за пользование
земельным участком определяется договором аренды и входит в число существенных условий
договора. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то
договор аренды не считается заключенным. При этом если земельный участок сдается в аренду из
земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных
образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки
внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами
государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.
Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6
июля 2004 года N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в
государственной собственности земельного участка" утверждена примерная форма договора
аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы
изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в
соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не
чаще одного раза в ______ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае
исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании
дополнительных соглашений к договору".
Таким образом, в данном случае приоритет отдан договорному механизму регулирования
изменения арендной платы за землю.
Данный подход учитывается и судебной практикой. Так, в Постановлении ФАС Северо-
Кавказского округа от 6 сентября 2004 года по делу N Ф08-4160/2004 сделан вывод, что согласно
действующему законодательству, в частности пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, порядок определения
размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли,
находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного
самоуправления. Однако данное положение не означает, что органы местного самоуправления
могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без
учета действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора
экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет арендной платы
должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами соглашения.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся _____в
собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором.
Общие положения об арендной плате установлены в статье 614 ГК РФ, согласно которой
порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае,
когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по
каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества
продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность
или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной
платы или иные формы оплаты аренды.
Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре
не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило действует в отношении договоров, срок
действия которых превышает один год, поскольку пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлен запрет
производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре
более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы.
При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует
судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора,
предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной
платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных
последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера
арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
С целью уменьшения сроков жилищного строительства внесены дополнения в статью 65
Земельного кодекса РФ, предусматривающие, что в случае, если по истечении трех лет с даты
предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением предоставления
земельных участков для индивидуального жилищного строительства), не введен в эксплуатацию
построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой
земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного
налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным
законодательством.