7.4. Ограничения оборотоспособности земельных участков Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и положениями ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться
или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства
(наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из
оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, под оборотоспособностью
подразумевается возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их
передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных
отношений.
Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота,
подразделяются на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут
приватизироваться и быть объектами гражданско-правовых сделок. Ко второму виду отнесены
земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако
возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными
законами.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной
собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за
исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования
и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые
административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями,
возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Государство, однако, имеет возможность перевести указанные земельные участки в другую
категорию земель, которые могут находиться и в собственности других субъектов права (субъектов
РФ, физических и юридических лиц).
В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ содержится также перечень земельных участков, которые
ограничены в обороте и могут находиться в государственной - федеральной или субъектов РФ -
или муниципальной собственности:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей
статьи;
2) из состава земель лесного фонда;
3) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации,
объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,
объектами археологического наследия;
4) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности,
таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
5) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-
территориальных образований;
6) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов,
вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного
движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования
международных транспортных коридоров;
7) предоставленные для нужд связи;
8) занятые объектами космической инфраструктуры;
9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
11) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся
биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или
муниципальных нужд;
13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для
целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируется
Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения". Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием,
распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения,
устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в
праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения -
сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет
условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в
государственную или муниципальную собственность.
В Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
определяются принципы, на которых основывается оборот данных земель. К ним относятся:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий,
которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в
собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных
законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев
продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный
участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок
сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского)
хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой
собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам,
лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых
доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более
чем 50 процентов.
Указанный Федеральный закон не распространяется, однако, на земли, предоставленные из
состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного,
гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства,
животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и
сооружениями. Таким образом, оборот указанных земель регулируется ЗК РФ.
В пункте 8 статьи 27 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков в
пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской
Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в
границах территорий общего пользования. В соответствии с Водным кодексом РФ под береговой
полосой понимается полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования
(пункт 6 статьи 6). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет
двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность
которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а
также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров,
составляет пять метров.
Определение же понятий пруда и обводненного карьера в ВК РФ отсутствует, отмечается
лишь то, что данные водоемы могут отчуждаться в соответствии с гражданским
законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных
объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные
земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел
пруда, обводненного карьера (статья 8 ВК РФ). По общему правилу пруд, обводненный карьер
могут находиться в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования,
физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами. В
нашем случае установлено исключение, запрещающее приватизировать земельные участки, на
которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.