• Главная
• Книги
• Обратная связь

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники

зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение

права аренды земельных участков. Право выбора предоставляемого права (собственность или

аренда) принадлежит данным лицам (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного

Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11). При этом согласно пункту 2.2 Вводного закона собственники

зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве

аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих

земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской

Федерации.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества,

и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом

регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации

государственного и муниципального имущества". В соответствии со статьей 28 Закона

приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу,

приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и

необходимых для его использования. Таким образом, Федеральный закон "О приватизации

государственного и муниципального имущества" содержит указание на приватизацию земельных

участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не

регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными

объектами недвижимости.

В связи с возникающими вопросами Высший Арбитражный Суд РФ дал разъяснения, в

соответствии с которыми в данном случае суды должны исходить из того, что в соответствии со

статьей 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации равным образом

признаются и защищаются частная, муниципальная и иные формы собственности, а также

равенство прав всех участников гражданского оборота, установленная Федеральным законом "О

введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает

лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие

Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в

собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация

земельного участка запрещена.

Органы государственной власти и местного самоуправления могут отказать в заключении

договора купли-продажи только, если участок ограничен в обороте (пункты 4, 5 статьи 27 ЗК РФ),

либо федеральным законом запрещена его приватизация (пункт 3 статьи 3 Федерального закона

от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального

имущества", ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации"), либо если участок зарезервирован для государственных или

муниципальных нужд в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной

власти (имеется в виду земельное законодательство субъекта РФ). Кроме того, основанием для

отказа в продаже участка может быть любое правомерное отнесение (например, генеральным

планом поселения) данного участка к предназначенному для использования в соответствии с

какими-либо другими целями (пункт 4 Постановления N 11).

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий,

строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или

приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены

ЗК РФ и федеральными законами. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N

137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации" приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды

указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и

сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным

в Земельном кодексе РФ либо в иных федеральных законах. В настоящее время обстоятельства,

препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ и в статье 28

Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и

муниципального имущества". Причем перечень оснований для отказа в приватизации земли

является исчерпывающим.

Статья 36 ЗК РФ в отношении религиозных организаций закрепила следующие правила:

- если они имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и

благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки предоставляются

им также в собственность, причем бесплатно;

- если они имеют на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения

религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, то эти земельные участки

предоставляются им также на праве безвозмездного срочного пользования на срок

безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Цена выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных

участках, устанавливается органами исполнительной власти и органами местного

самоуправления. До установления компетентными органами порядка определения такой цены, она

должна устанавливаться в размере кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего

имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве

общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях,

которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат

на праве общей долевой собственности помимо прочего земельный участок, на котором

расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен

многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного

законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на

котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного

пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного

участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до

дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом

ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого

обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры

об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об

условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке,

принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью

лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Для чего им

требуется совместно с остальными собственниками помещений в этом здании обратиться в

соответствующий орган для оформления договора аренды или купли-продажи.

Однако на практике организовать такое обращение практически невозможно. Даже если нет

разногласий по виду приобретаемого права (собственность или аренда), граждане - собственники

помещений не обязаны переоформлять права и вовсе не заинтересованы в подаче такого

заявления (особенно при переходе на аренду).

В судебной практике также возникают вопросы, связанные с делимостью земельного

участка, а также соблюдением собственниками здания порядка обращения с заявлением о

приобретении прав на земельный участок.

В частности, в одних случаях суды признают правомерным отказ уполномоченного органа в

выкупе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находится

здание с принадлежащими истцу помещениями, поскольку в здании находятся также помещения,

принадлежащие другим субъектам гражданского права, и истцом нарушен порядок обращения с

заявлением, установленный частью 5 статьи 36 ЗК РФ.

В других случаях суды удовлетворяют иски об обязании ответчика заключить договор купли-

продажи доли в праве на земельный участок, указывая, что правила части 3 статьи 36 ЗК РФ

должны применяться к спорным отношениям с учетом принципа свободы договора,

провозглашенного _____статьями 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические

лица самостоятельно решают, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем

условия. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев,

установленных законом.

Определением от 5 марта 2004 года N 82-О Конституционный Суд РФ признал, что пункт 5

статьи 36 ЗК РФ по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен

на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений,

расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для

реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению

принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также

основанием для отказа в эффективной судебной защите.

По данному вопросу разъяснения также содержатся в пункте Постановления Пленума ВАС

Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11. При этом указывается, что при рассмотрении

споров, связанных с приобретением неделимых земельных участков вышеупомянутыми лицами,

необходимо _____исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на

стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев

помещений, так и одного из них.

В пункте 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено право ограниченного пользования земельным

участком, правового регулирования которого не существует. В частности, в нем говорится, что

казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели

помещений в здании, часть помещений в котором принадлежат третьим лицам на праве

собственности, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для

осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В то же время в статье не

поясняется, что это за право, как оно возникает, прекращается и регистрируется, в остальных

статьях ЗК РФ об этом праве также не упоминается.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ компетентный орган государственной власти или орган

местного самоуправления в течение месяца со дня поступления заявления должен принять

решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с

пунктом 2 статьи 28 ЗК РФ, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным

предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на праве

постоянного (бессрочного) пользования либо подготовить проект договора купли-продажи или

аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении

соответствующего договора.

Пункт 7 статьи 36 ЗК РФ определяет порядок определения границ и размеров земельного

участка, находящегося под зданием, строением, сооружением. В частности, такие границы и

размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади

земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного

законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ

смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Утверждает проект границ и обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного

участка орган местного самоуправления.

На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного

участка, "причитающегося" собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. ВАС РФ

в этой связи ссылается на пункт 3 статьи 33 ЗК РФ, в котором говорится, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в

соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной,

градостроительной и проектной документацией (п. 13 Постановления Пленума). Конкретные же

границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой

площади земельного участка.

По этому вопросу Президиум ВАС РФ более определенно высказался ранее в

Постановлении от 17 августа 2004 года N 4345/04. В нем, в частности, указано, что согласно части

5 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на

основании плана земельного участка. Этот план представляется покупателем и удостоверяется

органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Заявления же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок,

который соответствует границам этого здания, не основаны на законе. В этой связи нужно

учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его

предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договора

аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. К примеру, если

участок был предоставлен в аренду для строительства здания, то он может быть выкуплен

собственником здания в целом. Если же участок большей площади был предоставлен не только

для строительства, но и для иных целей (организации рыночной торговли и т.п.), то весь участок

не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости.

Конституционный Суд РФ ранее установил, что понятие "предоставление земельного

участка" недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования

земельными участками (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 года N 16-

П). Это касается и определения границ участков.

После предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган

государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о

предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ, и

направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. И уже за счет

указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается

изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

В то же время специалистами отмечается проблема толкования комментируемого пункта,

которая связана с неочевидностью формулировок, касающихся обязанности уполномоченного

государственного или муниципального органа принять решение о приватизации земельного

участка. В связи с указанным возникает необходимость в разрешении вопроса об обязании

собственника земельного участка в лице государства либо муниципального образования

продавать свою собственность по желанию третьих лиц, являющихся собственниками зданий и

сооружений. Указанные проблемы также связаны с вопросом о наличии договора аренды

земельного участка, который собственник объекта недвижимости намерен приобрести в

собственность. При этом судами, как правило, рассматриваются споры о понуждении

уполномоченного органа заключить договор купли-продажи спорного участка.

Из содержания статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и

муниципального имущества" следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся

самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к

государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо

приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если

иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков

принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов

недвижимости в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта

недвижимости, расположенного на относящемся к государственной или муниципальной

собственности земельном участке, соответствующий земельный участок может быть

предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного

участка или предоставлении его в аренду, как утверждается той же статьей, не допускается, за

исключением случаев, предусмотренных законом.

В то же время фраза "орган принимает решение о предоставлении земельного участка"

может быть истолкована двояко: и как указание на обязанность органа по принятию

соответствующего положительного решения, и как его право принять или не принять такое

решение.

Судебная практика также решает этот вопрос неоднозначно. В одних случаях суды

указывают, что в силу положений статьи 217 ГК РФ, статей 28, 29, 36 ЗК РФ заключение договора

по предоставлению земельного участка в собственность или аренду граждан или юридических лиц

для исполнительных органов муниципальных образований является обязательным.

В других случаях суды указывают, что выбор вида права, на котором собственнику

недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти

или местного самоуправления и что пределы свободы усмотрения муниципального образования как собственника при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной

собственности, состоят в обязанности предоставить лицам по их заявлениям право,

предусмотренное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. При этом указанное право определяется

собственником свободно, по своему усмотрению.

Представляется, что при толковании указанных выше норм права следует исходить из того,

что для собственника недвижимости в конечном счете предусмотрена определенная

альтернатива: либо взять в аренду, либо приобрести земельный участок в собственность.

Согласованное применение нормативных актов как одно из оснований стабильного правового

режима требует в данном случае однозначного решения проблемы на уровне законодательства. В

связи с этим следует согласиться с мнением специалистов, считающих необходимым внести в

установленном порядке определенные корректировки в нормативные акты, направленные на

исключение ситуации, когда нормы статьи 36 ЗК РФ могут трактоваться органами власти двояко.