2.3. Самовольное переустройство (перепланировка)
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого
помещения, проведенные при отсутствии законного основания, т.е. при отсутствии
решения органа местного самоуправления, предусмотренного ч. 6 ст. 26
Жилищного кодекса РФ, или с нарушением проекта переустройства и
перепланировки, представлявшегося в орган местного самоуправления.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение
лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Ответственность предусмотрена Кодексом РФ об административных
правонарушениях. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена
ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями,
которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых
домов и жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной
перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП
РФ). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по
самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых
помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не
только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство. Кроме того,
в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых
домов и жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если
переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и
жилым помещением.
Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за
порчу жилых помещений, которая может выразиться в порче самого жилого
помещения, либо в порче его оборудования. Порча жилых помещений означает
приведение их в такое состояние, что они становятся непригодными для
проживания в них граждан. Под порчей оборудования можно понимать
приведение в состояние негодности отопительной системы дома, газо- и
водоснабжения и т.д. В данных случаях жильцам дома в письменном виде
следует обращаться в Жилищную инспекцию. Жилищная инспекция действует в
каждом субъекте РФ. Именно она уполномочена рассматривать все случаи
совершения административных правонарушений в отношении жилых помещений
и обязана это делать. У Жилищной инспекции срок один месяц для рассмотрения
вашего заявления и принятия мер по нему.
Однако обратиться с заявлением не так просто. Довольно часто граждане
пишут не заявления, а "гневные" письма, в которых требуют, чтобы конкретного
человека привлекли к ответственности и т.п. К сожалению, ценной информации
для Жилищной инспекции в таких заявлениях нет, и, как правило, в таких случаях
подобное заявление не приведет к действенным мерам со стороны Жилищной
инспекции. В заявлении не стоит категорично утверждать, что виновно именно это
лицо. Граждане часто "приукрашивают" причиненный им вред, пишут в
заявлениях о трещинах, которые пошли по дому сразу же после того, как в одной из квартир начали работы по переустройству (перепланировке). Со стороны
служащих Жилищной инспекции тоже не всегда наблюдается добросовестное
отношение к своим должностным обязанностям. Получив заявление от жильцов
дома о повреждениях в их квартирах сантехники, стен, потолков и т.д., они при
проверке ограничиваются лишь тем, что запрашивают у собственника помещения,
где ведутся работы по переустройству (перепланировке), план переустройства, а
непосредственно выезд и осмотр на месте жилых помещений заявителей и работ
в переустраиваемой квартире не производят. Между тем сам проект
переустройства (перепланировки) может соответствовать СНиПам, а вот методы,
которыми ведутся работы (оборудование, квалификация работников) - не
соответствовать. В этом случае зданию тоже может быть нанесен ущерб.
Помимо обязанности нести административную ответственность за
самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, у лиц,
виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность
имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в
прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий
определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в
прежнее состояние.
Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше
ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель
по договору социального найма. При этом указанные положения следует
толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 ЖК РФ меры ответственности
за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого
помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений,
предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений,
которые предусмотрены статьями раздела IV ЖК РФ.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в
переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются
права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или
здоровью. Получается что-то по аналогии с самовольной постройкой, которую
можно официально оформить, если будет получено решение суда. Если
переустроенное жилое помещение отвечает всем техническим требованиям в
области строительства, санитарным, пожарным правилам, не ущемляет прав
соседей, то суд вынесет решение в пользу заявителя, самовольно
переустроившего жилое помещение.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее
состояние в срок, указанный органом местного самоуправления, который вправе
решать данный вопрос, суд по иску этого органа при условии непринятия решения
о сохранении переустроенного помещения в новом виде принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого
помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого
помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с
возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по
приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору
социального найма о расторжении данного договора с возложением на
собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по
указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в
прежнее состояние.
Если по истечении срока, установленного органом местного самоуправления,
помещение не будет приведено в прежнее состояние, то будет установлен
(повторно) новый срок. Если и по истечении данного срока помещение не будет
приведено (в установленном порядке) в прежнее состояние, то такое жилое
помещение подлежит продаже с публичных торгов.