Экономика интересует?

ahmerov.com
загрузка...

ВЫБОР НАДЛЕЖАЩЕГО СПОСОБА ЗАЩИТЫ ПРАВ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 

И.А. Буш,

аспирант

Выбор надлежащего способа защиты зависит от природы регулируемых гражданским

правом общественных отношений. В российском законодательстве традиционно выделя-

ются способы защиты гражданских прав, имеющих обязательственную природу, и отноше-

ний, имеющих вещную природу. Но существует необходимость выделения некоторых спо-

собов защиты гражданских прав в самостоятельную группу1. Это обусловлено существова-

нием правоотношений, т.н., смешанной формы, т.е. когда в рамках одного правоотношения

присутствуют и абсолютные отношения, и относительные. В одном лице совпадают обла-

датели вещного и обязательственного права.

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обя-

зательственные, так и вещно-правовые черты. Данная особенность обусловила постановку

вопроса, имеющего непосредственное значение для практики: какой способ защиты над-

лежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Законодательство не предоставляет каких-либо преимуществ одному из названных

гражданско-правовых способов защиты над другим. Также не установлены правила со-

отношения этих способов защиты (т.е. возможно совместное применение этих способов

защиты или нет).

Некоторые специалисты считают, что при наличии между участниками спора обязательствен-

ных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав2.

Существует и точка зрения, признающая возможность использования арендатором

виндикационного иска против арендодателя3. В ее пользу свидетельствует то, что в граж-

данском законодательстве отсутствует прямой запрет на применение вещных способов

защиты в ситуации, когда между сторонами существует обязательство. В силу этого суд не

может отказать в удовлетворении вещного иска по тому лишь формальному основанию,

что истец и ответчик находятся по поводу спорного имущества еще и в обязательственных

отношениях.

Для решения существующей проблемы рассмотрим следующую ситуацию. Арендодатель

(собственник имущества) во исполнение заключенного договора аренды передал указанное

имущество арендатору во владение и пользование на определенный срок, но незаконно

изъял его до истечения срока договора.

Сторонники виндикации указывают, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя

только одна — предоставить объект аренды. После исполнения этой обязанности обяза-

тельство между лицами прекращается в силу ст. 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на

стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи4.

Сторонники использования обязательственно-правовых способов защиты считают, что

в данной ситуации защита прав арендатора не может быть построена по вещно-правовой

модели5. Это связано прежде всего с тем, что одна из сущностных черт обязательства, помимо

требования совершения положительных действий, состоит в указании на право кредитора

требования от должника воздерживаться от каких-либо действий. Сущность института иму-

щественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и

пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен,

сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).

Соответственно изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или

определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства

субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью. Передав вещь,

арендодатель таким образом исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента

истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в

части не совершения действий, препятствующих арендатору владеть и пользоваться объ-

ектом аренды.

Данная проблема возникла вследствие процесса взаимопроникновения вещных и

обязательственных прав6, в результате чего при нарушении такого «смешанного» право-

отношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного способа защиты. Защита

вещного элемента в «смешанных» отношениях имеет определенную специфику: вещный

элемент подчинен режиму обязательства, давшему возможность возникновения самого

правоотношения. При нарушении вещного элемента выбор защиты будет зависеть от того,

способен ли субъект, посягнувший на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее

в основе существования этого вещного элемента. Положительный ответ на поставленный

вопрос приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты.

Однако остается открытым вопрос о способе защиты нарушенного права арендатора.

Какие обязательственные способы, содержащиеся в законодательстве, могут быть исполь-

зованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

Из представленных в гл. 34 ГК РФ обязательственных способов защиты для применения

наиболее подходит положение п. 3 ст. 611, допускающее возможность истребовать у арендо-

дателя непредоставленное имущество. Вместе с тем данный способ защиты применительно

к рассматриваемому случаю не может быть использован, поскольку смысл п. 3 ст. 611 ГК РФ

рассчитан только на те ситуации, когда арендодатель, заключив договор, не предоставляет

арендатору имущество. В результате право владения, возникающее после передачи объекта

аренды арендатору, не может быть защищено.

Однако может быть использован способ защиты, указанный в п. 1 ст. 620 ГК РФ, т.е.

арендатор (титульный владелец), незаконно утративший владение имуществом по вине

арендодателя (собственника), может досрочно расторгнуть договор. Такие последствия

в большей степени отвечают интересам арендодателя и правопорядку в целом, но в дей-

ствительности не могут адекватно отвечать интересам арендатора. Поэтому законодателю

необходимо расширить перечень обязательственных способов защиты или предоставить

арендатору альтернативу — применение виндикации.

Аргументы, обосновывающие в представленной ситуации возможность использования

арендатором виндикационного иска против арендодателя, находят определенную поддержку. Так, В.В. Витрянский, указывая на то, что, несмотря на отсутствие прямого указания на этот

счет в Законе, обязанность арендодателя воздерживаться от любых действий, создающих для

арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом, следует из правового

положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельче-

ской (вещно-правовой) защиты, в т.ч. и против собственника имущества-арендодателя7.

На практике часто встречаются ситуации, когда суды не всегда разграничивают винди-

кационные требования и требования о возврате имущества, вытекающие из обязательства,

существующего или существовавшего ранее между истцом и ответчиком. К примеру, де-

партамент недвижимости обратился к предпринимателю без образования юридического

лица с иском об истребовании нежилого помещения и о выселении. Суд установил, что

между истцом и ответчиком был заключен договор аренды. В связи с ненадлежащим ис-

полнением обязанностей по внесению арендной платы истец направил уведомление об

отказе от дальнейшего исполнения договора. Суд указал, что поскольку материалами дела

подтвержден факт ненадлежащего исполнения обязательства по арендной плате, требование

о выселении является законным и обоснованным. В качестве норм материального права,

обосновывающих решение, суд назвал ст. 301 ГК РФ8.

Таким образом, суд при разрешении дела применил нормы, регулирующие виндикацион-

ные требования. Трудно согласиться с нормативным обоснованием выводов суда по данному

делу. Нормы ст. 301 ГК РФ в данной ситуации не применимы, т.к. необходимо применять

нормы гражданского права, регулирующие правоотношения по договору аренды. В подобных

ситуациях, когда суды принимают решения в пользу виндикации, они лишают участников

обязательственных правоотношений полноценной защиты. Ведь таким отношениям присущи

отдельные способы защиты, например, возмещение убытков, причиненных неисполнением

или ненадлежащим исполнением договора аренды или предусмотренная договором или

законом неустойка и т.д.

Изложенное дает основание сделать следующие выводы:

во-первых, по общему правилу арендатор (титульный владелец) наделен правом ис-

пользования против собственника вещных способов защиты только в тех случаях, когда в

отношениях между ними отсутствуют связи, основанные на договоре. Поэтому при наличии

между лицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защиту

нарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством;

во-вторых, наличие обязательственной связи не во всех случаях создает невозможность

использования вещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогда

препятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушение владения

одновременно является и нарушением имеющегося обязательства. Однако законодателю

необходимо предоставить возможность использовать и вещно-правовые способы защиты,

т.к. виндикация должна быть доступна и для обладателя обязательственного права. Поэтому

без выработки и закрепления в нормативно-правовых актах в обычаях делового оборота

или договорах механизма защиты прав сторон арендных отношений не будет достигнута

главная цель общества и государства — юридическое и фактическое восстановление на-

рушенных гражданских прав9.